知っておくべきJ-REAT銘柄の選び方 6つのポイント

こんにちは!証券兄さんです。

今回は、J-REATの銘柄の選び方についてまとめていきたいと思います。基本的には株式の銘柄を選ぶのと同様ですが、J-REATならではのポイントや注意すべき点などもありますので、ぜひご覧ください。

 

J-REATの基本的なことに関してはコチラをチェック!

 

その① 不動産投資信託について

その② リスクとJ-REITの種類

 

REIT(リート)の選び方

 

REITの銘柄選びをする際に最も重視すべき点は、株式投資と同じように「自分が興味を持てる銘柄かどうか」という点です。

不動産投資信託と一口に言っても、不動産には多くの種類があります。マンション、商業施設、レジャー施設、オフィスビル、ホテルなどなど。投資先により必要な知識が異なるので、ある程度はその分野を知る必要があります。

そうは言っても、専門的な知識なんてどこで勉強したらいいのか…となりますが、そこまでは必要ありません。例えば旅行好きな方でしたら、年々ホテルの賃料がどのように変化しているのかはなんとなくわかると思います。

同じように、よくショッピングモールなどを利用する方は、どういったところにお客さんが多くて、どんなお店だと少ないのかが感覚的にわかると思います。この「自分の体験」こそが、銘柄を選ぶ際に非常に大事だと証券兄さんは思います。

 

 

しかしながら、知識もある程度必要です。たとえば、マンションよりも商業施設(ショッピングモールなど)のほうが、景気の動きをダイレクトに反映しやすいです。なので、景気そのものの動きを予測できるような知識が必要になります。

 

最低限必要な知識×自分の体験=「あなたにベストな銘柄」

 

になりますので、最低限必要な知識についてご紹介したいと思います。

 

 

不動産物件情報

 

REITの種類を把握しその特性などを理解すると、自分に適したものがある程度絞れてくるはずです。その際、ひとつに絞れれば良いですがそう簡単には選べないと思うので、いくつか目ぼしいREITにチェックしておきましょう。

そして、物件の情報などを見比べてみましょう。

情報はネット上にいくらでもありますが、「不動産投資情報ポータル」などでは無料で確認することができます。登録した証券口座でも調べられますが、初心者には少し視覚性に欠けることが多いのでおすすめです

 

 

1. 稼働率

稼働率というのはREITが運用している不動産に対して、人や会社がどのぐらい入居しているかの割合です。当然、稼働率が高いほど健全な運用ができており、高い収益性を期待することができます。

先ほど、自分の体験の話をしましたがこの数値を見るとより明確になります。稼働率が高いけど、入れ替わりが激しい物件などは特に注意が必要です。

逆に稼働率が低い場合は、過去のデータからさかのぼって調べてみる必要があります。ただ、稼働率が低い理由が明らか(例:震災の影響の為など)な場合は、チャンスの可能性もありますので、稼働率が低いからと言ってすぐに候補から外さないようにしましょう。

 

 

2. 物件数

物件数とはREITが保有している不動産の数です。仮にA法人が10、B法人が100の場合にどちらの方が安定性に優れているでしょうか?B法人の方が所有している物件が多いので、スクの分散ができて安定性が高いと推測できます

しかしながら、リスクの分散≒値上がり益を見込めないというのもあります。そのあたりのバランスはご自身の投資スタイルに合わせてください。元々のリスクがそこまで高くないので、分散ばかりすると肝心の収益が少なすぎるということも。

物件数だけで全てを判断することは難しいですが、ひとつの参考データとしては知っておきましょう。

 

 

3. 築年数

築年数の意味はご存じだと思いますが、新築の物件と10年以上経っている物件と比較した際、将来的な支出に大きな差が出てくる可能性が高いです。特に一般のアパート投資などと一緒ですが、古いものほど期待利回りだけは高いという状況になりがちなので、注意が必要です。

新築の物件は入居希望者を集めやすいですが、NOI利回りが低くなる傾向にある一方、古い物件では大規模修繕などの支出が増えてしまいがちですが、NOI利回りは高くなる傾向があります。

 

 

運用状況の把握

 

投資するREITによってそれぞれの特性があり、運用状況も異なってきます。人気だから購入するといった方法は皆考えることであり、本来の運用状況と人気が比例しないことは日常茶飯事に起っています。なるべく自分で状況を把握し、解らない点がある場合は専門家などに相談することをおすすめします。

 

 

4. NOI利回り

NOI利回りというのは、NOI(準営業利益)を物件価格で割った指標のことです。NOI利回りが高いほど収益性の高く効率的に運用ができていると判断できるため、銘柄を選ぶ際にとても重要な指標であるといえます。

 

 

5. 信用格付け

信用格付けとは属する国、財務状況、業界などの分析を行い、どの程度信用できるのか記号を用いて評価することです。最高ランクがAAAでAA・A・BBBといった順に評価されます。もちろんランクが高いほうが信用がある=破産しにくいと判断されますので、銘柄を選ぶ際にひとつの基準として確認しよう。

※こちらは非常に重要な指標になり得るものです。絶対にチェックしておくようにしてください!

 

 

6. スポンサー企業と運用会社

REITが成長していくにはスポンサー企業の協力が必要不可欠であり、どの企業がバックアップしているのか確認するのは必須です。スポンサー企業の規模、信頼性は必ず調べるようにしましょう。

スポンサー企業と合わせて確認が必要なのが、資産を運用していく会社の能力です。運用会社としてこれまでにどのような経歴だったのか調べ、健全な運用を行ってきたのかインターネットを駆使して調べましょう。

 

まとめ

 

はじめてJ-REITの銘柄選びをする方向けに最低限必要なことを説明してきました。こんなに調べるの?と感じたかもしれませんが、最低限これだけは見ないといけません。本当にフィーリングだけで勝負するなら、カジノに行った方がよっぽど勝率は高いと思います。

しかし、失敗した方の多くは上記のことを全く調べずに、証券口座のランキングなどを信用して購入してしまったのが敗因です。確かに簡単ではありますが、逆に言うと投資家のうちの多くが勉強していなくて損をしている方です。

つまり勉強を少しでもしていれば儲けることが可能ということです。証券会社を信用するな!とまでは言いませんが(証券兄さんとしては声を大にして言いたいですが)、自分たちに有益な情報操作をしていると思っていた方が身のためです。

上記の判断基準となる情報収集に慣れてきたら、更に一歩踏み込んだ指標の勉強もした方が良いです。ぜひ、他の人より一歩先に進んでくださいね。

 

あくまでご参考までに。

 

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

 

 

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