サラリーマン不動産投資家が急増! 不動産投資の成功と失敗の裏側

こんにちは!証券兄さんです。

「不動産投資」というと、巨額の資金を持つ富裕層や資産家のための投資方法というイメージがあるかもしれません。しかし最近では、会社員でありながら不動産物件を所有・運用する「サラリーマン大家さん」も増えています。今回は、そんな「サラリーマン大家さん」についてまとめていきたいと思います。

 

 

サラリーマン投資家が融資を受けやすい時代に

 

不動産投資物件を購入する場合、多くの投資家は手元資金で一括購入するのではなく、ローンを組み、銀行から融資を受けて購入します。

ローンの場合、重要になるのは借り手の信用度です。

銀行は損をしたくないので、「この人にお金を貸したら、確実に返ってくるかどうか」ということを非常に気にしています。

そのため、借り手の職業、勤務先、勤続年数、役職、年収、家族構成などをチェックします。

一般に会社勤めの場合、毎月決まった給与が手に入るので、安定的だと見なされて、銀行から融資を受けやすいといえます。

 

特に、上場企業や大手企業、公務員などのいわゆる「安定した職場」で、勤続年数が長ければ長いほど、安定的だとみなされます。

自宅用の住宅ローンと異なり、投資物件向けのアパートローンの場合、不動産物件自体の収益性も与信のポイントとなります。

そのため、多少年収や安定性に欠ける場合でも、物件自体が良好であれば、融資を受けられる可能性は多いにあり得ます。

 

バブル崩壊後、日本企業の業績が低迷する中で、銀行は資金の貸付先を失っているといわれます。

経営状態が良好で、銀行が資金を「貸したい」と思うような企業が少ないため、銀行のターゲットは、とくにサラリーマン投資家に向かっているのです。

 

不動産投資で失敗したオーナーの事例

 

ここで紹介するのは証券兄さんが証券マン時代に仲が良かった社長さんや元役員さんたちから聞いた話になります。

ある程度のフェイクを入れますのでご了承ください。

 

高額新築マンションをローンで購入

 

所得税の節税と保険代わり新築ワンルームマンション投資をスタートしたAさん。

不動産投資にあたってはローンを利用しましたが、家賃収入からローン返済や経費を差しくと2万円程度の赤字があったそうです。

当初、数年間はマンション投資も順調で、節税効果あり、税金還付まで考えると、毎年の収支は黒字でまわっていました。

しかし、最近では所得税の節税効果がなくなり、毎月の収支は赤字が続いているそうです。

毎月の負担に耐え切れなくなり、売却価格を査定してもらいましたが、査定価格はなんと購入価格から400万円もダウンしていました。

元々Aさんは値上がりでの売却も視野に入れていたため、計画が水の泡に。

これでは、売却したとしてもローンを完済することはできません。

Aさんは売却をあきらめて、繰り上げ返済を行い、ローン負担を軽減し、毎月の収支が黒字になるよう努めているとのこと。
・新築マンションは中古に比べて価格が高く、利回りも低くなります

中古になると2~3割ほど価格が安くなり、売却しても残債が完済できなことも珍しくない

・ともに相場家賃で募集をしていれば新築も中古も賃貸需要は変わらない

 

 

保証家賃のつもりが、家賃の減額で収支が悪化の事態に

 

Bさんは不動産会社にアパートの借り上げ契約(サブリース契約)をしてもらい、長年アパート経営を続けてきました。

元々、遺産で受け継いだ土地で活用方法もないためアパートにしたとのこと。

不動産投資をスタートしてから10年ほどは安定して家賃も入ってきていたそうです。

 

ただ、10年目に不動産会社から家賃の減額交渉がありました。

減額を受け入れられないようなら、管理契約を打ち切るととても強気の姿勢だったそうです。

アパートは最寄駅からもそこそこ離れており、契約を打ち切られてしまうと、満室経営は簡単ではないですし、そのころにはBさんも退職していました。

空室が長期化して家賃収入も不安定になることが考えられます。

結局、ローンもまだ残っていることから、Bさんは減額を受け入れることにしました。

これからも減額続くようであれば、ローンの支払も厳しくなるとのことで、せっかくプラスがまだ出そうな銘柄を手仕舞いして、支払い用のお金にするとのことでした。
・サブリース契約の保証賃料でも実は家賃の下落リスクはある

・契約を解除する際には半年分の家賃相当額の違約金が請求されるケースもある

・賃貸需要が少ないエリアでは、たとえサブリース契約があったとしても、潜在的な空室リスクからは免れません

 

 

不動産投資で成功したサラリーマンオーナー

 

年間家賃収入300万円を達成からの脱サラ

 

Cさんは大手保険会社に勤めるサラリーマンでした。

50歳のころ、会社主催のライフプラン研修への参加をきっかけに、「会社にしがみつく人生」に疑問を持ち、不動産投資家として第一歩を踏み出したそうです。

決断後の行動は早くJR中央線「荻窪」駅徒歩7分の物件をかわきりに、わずか1年の間で8戸の中古ワンルームに投資しました。

その後11戸のマンションオーナーになりました。

ローン返済額を差し引いた年間手取り家賃収入額は300万円になったそうです。

いまでは、安定して家賃収入が入ってくることから、脱サラし念願だった不動産関連事業の会社を立ち上げ社長さんとなったそうです。

 

その社長さんが不動産を選ぶときに気にしていたポイントは、

・物件を選ぶときは、徹底的に空室リスクが少ない立地・物件を選ぶ

・物件を増やしていくために、借入割合40%維持してローンを徹底活用する

・管理が肝になるため、入居者募集に強く、トラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶ

 

 

情報化社会で個人でも投資しやすく

 

サラリーマンが不動産投資をしやすくなった背景として、情報化社会の進展があります。

インターネット普及以前は、情報を得る手段が限られていたため、個人が投資をしようにも、ノウハウがなかなか得られない状態でした。

その結果、悪質な業者の勧誘にだまされ、損をした人は多くいました。

そうした上の世代を見て育った人々のあいだでは、「投資=怖い」というイメージがこびりついているようです。

 

一方、近年はインターネットにアクセスすれば、さまざまな情報が得られます。

もちろん、ネット上の情報は玉石混交で、自らの手で取捨選択しなくてはいけません。

しかし、少なくとも情報に触れ、さまざまな角度から検討するための手段は与えられています。

 

不動産投資は、再現性の高い投資方法だと言われています。

インターネット上の情報のほか、不動産投資のセミナーに通う、投資家同士で情報交換する、不動産業者や銀行の融資担当者と親しくなるなど、さまざまな情報取得手段を通じて、ノウハウの取得が近道かもしれません。

 

 

証券兄さんの裏話

 

実際にサラリーマンの方でも不動産投資で儲けている方はたくさんいましたが、例えば年1000万円以上となるとほとんどいませんでした。

正直な話をしてしまうと、本当に美味しい話はネットにでてきません

もちろんネット上の物件が悪いわけではありませんが、本当に美味しい話は内々で進んでしまうんです。

例えば収益率17%の駅近アパートや、3年後に道路工事が決まる予定(現在ではその話はどこにもない)の農地など。

証券マンが営業していたら意外とポロポロ話してくれます。

(ちなみに証券兄さんがいいですね!と言っていたら、築5年の家賃10万ちょいの貸しマンションを1000万円で譲ってあげようかと言われました。お金持ちってすごい!)

 

不動産投資をするなら、まずはそういったツテを探すのが一番の近道なのかもしれませんね。

 

 

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

 

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。