【ローンが怖い?】 夢のマイホームと安定性が高いという不動産投資を比較してみた

こんにちは!証券兄さんです。

サラリーマンが不動産投資に挑戦してみたいと思った場合に、多くの人が悩むことは「マイホームと不動産投資はどっちを先に選ぶべきか?」ということではないでしょうか。

マイホームも買っていないのに投資用の物件を買って大丈夫なのか、マイホームを買ってしまうと投資用の物件は買えないのだろうかといった疑問が生まれます。今回はその両方について比べてみました。

 

 

不動産投資には金融機関の融資が伴う

 

もしも友人がマイホームを購入したと聞いたら「新居おめでとう!」と言ってお祝いをするのに、投資用不動産を買ったと知ったら「負債を抱えて大丈夫?」と心配するのが一般的な反応だと思います。

確かに不動産購入の経験がない人が、いきなり1,000万円単位の借金をするのはハードルが高いと感じるでしょう。

しかし、本当に「不動産投資の方がリスクが高い」と言い切れるでしょうか

負債を抱えるという意味ではマイホームだろうと収益不動産だろうと事情は同じはずです。

 

ただ貸付の目的が違うので、審査基準も異なることになります。

住宅ローンは「個人が自分自身が住むために物件を購入する」貸付になるのに対して、不動産投資ローンは「マンションやアパート、戸建てを賃貸する投資目的の事業」に対する融資となります。

そのため不動産投資ローンは、物件の価値や事業の採算性が重視されると言われています。

つまり、本人の属性だけではなく、購入する物件の属性も判断基準になります。

 

 

マイホームと投資用不動産どちらの方が安全か

 

例えば住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、ローンの返済をするのは、自分自身です。

仕事で稼いだ収入から長い時間をかけて、元本と利息を払い続けなければなりません。

 病気で働けなくなる、想定外の支出がかさむ、年収が減るなどの予期せぬ出来事が起こればローン返済ができなくなるリスクがあり、そのリスクは購入後数十年の人生に付きまといます。

 

不動産投資であれば、借入れを返すための原資は基本的にはその物件から入ってくる賃料です。

もし万一、空室などで原資が不足した場合でも、給料から補填できます

マイホームの場合は最初から給料が返済原資のすべてになります。給料が減ったり、リストラなどの影響から一時的にでも無くなった場合のバックアップはありません。物件を売って全額返せれば良いですが、残債が多いと最悪の場合は売却しても借入金が残ってしまいます。

マイホーム購入のためにローンを組み、その後、投資用不動産の購入を検討したとします。

すると、投資のスタート時点ですでに数千万円の残債がある状態になります。マイホームは収益を生まないため、返済比率が高くなる傾向があり、融資の際に不利になることもあります

 

 

選択の視点が違うことを覚えておく

 

マイホームを購入するときに、売却時や賃貸に出した場合のことを考えて購入する人は少数派です。購入価格が自分の払える金額だった、実家に近いなど、自分のライフスタイルや嗜好に合わせて購入することが多いのではないでしょうか。

なかには、「子どもの保育園が近いから」といった理由で選ぶ人も多いようです。

ただ子どもが保育園に通うのは人生の数年です。すぐに大きくなってしまい、「マイホームとして選んだエリアの理由」が関係なくなってしまいます。

多くの人が意外に短期的な視点でマイホームを購入している場合が多いのです。

 

問題なのは、それが市場性を視野に入れていないことが多いからです。

誰でも「投資」として物件選びをするときは、そのエリアが収入に結びつくかつかないか、シビアな視点で選びますが、「マイホーム」に関しては、夢や好き嫌いなどの「あいまいな理由」で選んでしまいがちです。

駅近のタワーマンションのように賃貸ニーズが高くて、すぐに入居者が見つかるような物件であれば問題ありません。

しかし、郊外のマンションや自分のこだわりで建てた一戸建てのような物件は、将来誰かに賃貸をする前提では選んでいないでしょう。自分たちのライフスタイルや嗜好で建てることが多いため、いざという時に借り手がすぐに見つかるかどうかは考慮されていません。

 

しかもマイホームも永遠に住めるとは限りません。「マイホームを買った瞬間に転勤になった」という話をよく聞きます。

考えすぎかもしれませんが、人事から見ると「マイホームを買った人はよほどのことがない限り転職しないだろう」という安心感で転勤に結びつく可能性もあります。

 

会社を辞めてしまったり、子どもが独立したり、住んでいる場所が不便に感じたりと、いつまでも同じ場所に住み続けることは難しいのがこれからの時代です。

自分が病気になったり、親の介護が必要になるかもしれません。住宅ローンを払い続ける35年間、いつまでも同じ条件で、同じ物件が最適だということは、考えにくいのではないでしょうか。

そういう意味で、リセールバリューを考慮していないマイホーム購入の方がリスクは高いとのではないでしょうか。

たとえマイホームが欲しくても、先に不動産の投資で収益を上げて、自分自身の与信を高めた後で購入したほうが、より満足のいくマイホームが手に入るかもしれません。

 

あくまでご参考までに。

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

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