【個人名義 vs. 法人名義】不動産投資の税金は、個人・法人どっちがオトク?

こんにちは!証券兄さんです。

不動産投資をされている方が疑問に思うのは、「不動産投資をするなら個人・法人どちらでやるほうが良いの?」というものです。

そこで今回は、サラリーマン大家さんも気になる、物件の所有形態による税金についてまとめていきたいと思います。

 

物件の所有形態にはバリエーションがある

 

物件の所有形態は、大まかにわけて3種類あります。

① 個人で所有する
② 個人で所有する&管理法人を設立する
③ 法人で所有する

では、3種類の運営形態、メリット、お金の流れを説明します。

 

<①個人で所有する>

運営形態:個人の事業として運営
メリット:給与等の所得税を還付できる場合がある
お金の流れ:本業の給与所得と不動産所得が入り、それに個人の税率で課税され納税する。

 

<②個人で所有する&管理法人を設立する>

運営形態:個人の事業として運営、法人へ一部管理業務を委託
メリット:個人の不動産所得を圧縮することができる
お金の流れ:本業の給与所得と不動産所得が入り、そのうち管理業務を行っている管理法人へ管理費等を支払い、経費計上する。その残りに個人の税率で課税され納税、管理法人は個人からの管理費等に法人の税率で課税され納税する。

 

<③法人で所有する>

運営形態:法人の事業として運営
メリット:個人に比べて低い税率、損益コントロールの柔軟性がある
お金の流れ:法人へ家賃収入等が入り、そこから個人への役員報酬を払い、経費計上する。法人はその後、法人の税率で残りの不動産所得から納税を行い、個人は本業の所得と法人からの役員報酬を個人の税率で納税する。

 

 これらのうち、どのタイプで物件の購入を進めるべきかは、個人の給与所得額が一つの判断基準になります

 

 法人の税率は最大でも約30%で、さらに税率が引き下げられていく状況ですが、個人の所得に対する税率は累進課税で、所得が増えると税率も高くなり、所得税・住民税合わせて最大55%と所得の半分以上を納めることになります。

 仮に、個人の給与所得だけですでに高い税率となっているのに、不動産を個人名義で購入した場合、不動産所得に対しても、その(さらにはそれ以上の)高い税率で課税されることとなります。このような場合には法人で所有するほうが良いと言えます。

 

 逆に、不動産所得と給与所得を合わせても法人の税率の方が高い場合は、法人で所有する必要がないとも言えます。ただし、税率だけでなく、物件自体やローンの借り方、個人ならではの特例(青色申告特別控除など)や法人の損益コントロールのしやすさ、税理士への顧問料の違い、ひいては不動産投資の戦略によっても個人・法人のどちらが良いかはケースバイケースです。

 自身の給与所得や所有しようとしている物件によって、どのくらいの税金が掛かってきそうなのかを計算して判断することが重要です。物件の所有形態によって税額の差は大きくなることがありますし、必ずしも法人のほうが良いわけでもない、というのも計算で判断可能になります。

 購入の際に売却出口までの見通しさえつけられれば、不動産投資は非常に心強い投資でとなるでしょう。

 

あくまでご参考までに。

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

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