J-REITとはその②　リスクとJ-REITの種類

こんにちは！証券兄さんです。

前回はリートの基礎的な部分とメリットについてまとめました。今回は、J-REITのリスクと種類について書いていきたいと思います。

J-REITが持つリスク

　J-REITは多くのメリットを持つ一方で、さまざまなリスクを伴います。J-REITは、証券取引所に上場され、取引価格が変動しますので、元本や利回りが保証された金融商品ではありません。J-REITの価格に影響を及ぼす主なリスクには、以下のものがあります。

不動産市場のリスク

　不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けて、J-REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性があります。

金利変動リスク

　J-REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。この場合、金利の変動はJ-REITの収益に影響を及ぼし、価格や分配金が変動する可能性があります。

地震・火災などによるリスク

　投資対象の不動産が地震や火災の被災を受けた場合など、予想不可能な事態によって価格や分配金が変動する可能性があります。

上場廃止になるリスク

　証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。

運営に関するリスク

　J-REITは一般の法人と同様に、倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落する可能性があります。

　購入の際は目論見書でリスクを説明している項目にも目を通し、そのJ-REITが持つリスクを知ることが大切です。

J-REITの種類

　まずリートは、単一用途特化型リートと複数用途型リートに大きく分けられます。

　単一用途特化型リートとは、ある特定の用途の不動産に投資するリートで、オフィスビル特化、住居特化、ショッピングセンターなどの商業施設特化、倉庫などの物流施設特化及びホテル特化のタイプがあります。

　一方、複数用途型リートとは、その名のとおり複数の用途の不動産に投資をするリートであり、さらに、オフィスビルと住居といった2つの用途を組み合わせて投資する複合型リートと、オフィスビルと住居と商業施設といった3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型リートの2つのタイプに分けられます。

オフィス特化型

　J-REITの投資対象の大半を占めるのがオフィスに投資するタイプです。多くの投資法人がオフィスを保有しており、J-REITの中心的な存在。複数用途型REITも実際にはオフィスビルがメインというパターンが多いのが現状です。

オフィスビルの動向を予想するにあたり、空室率は注目すべき指標です。
　一般的に5％を上回ると借り手市場、5％を下回ると貸し手市場と言われています。空室率が低い時は、賃料が上昇しやすい傾向があるので、オフィス系REITにはプラス材料になります。

オフィスに入る企業は業績状況によって、移転や拡大・縮小を検討するケースが多いので、景気変動の影響をを受けやすいのが、オフィス系REITの特徴です。安定面には若干の不安がありますが、信用度の高い大企業が使用することが多く収益性については非常に魅力的です。

住居特化型

不動産投資で最初に頭に浮かぶのはマンションやアパート経営による収入だと思います。不動産経営を考える人のイメージにもっとも近いのが住宅系REITといって良いと思います。また複数の用途の一つとして住宅を保有している投資法人もあります。

住宅系の一番のメリットといえば安定性です。景気が悪い時などを考えてみても支出を抑える際には「飲む回数を減らそう」「お昼を外食からお弁当にしなくては」となるかも知れないですが、いきなり「引っ越そう。」とか「家賃交渉に行こう。」という人は少数派です。つまり、景気に左右されにくいのが住宅系といえます。

また、仮に転出者が数名発生しても、全体としての割合が小さいのでオフィス系や物流系と比べて影響が小さいと言えます。また新しい入居者が決まるまでの時間も比較的短い点もメリットだと思います。

ホテル特化型

文字通りホテルや旅館といった宿泊施設を中心に投資するREITです。これはかなり種類としては少ない部類になります。

最近は訪日外国人が多く、出張予定のサラリーマンから「ホテルの予約が取れない」といった話を頻繁に聞きます。政府も2016年3月に2020年に4千万人、2030年に6千万人と従来の目標を一気に2倍に引き上げました。国としても観光施策は今後の重要戦略となっており、投資家が最も注目するリートの1つと言って良いでしょう。

2020年の東京オリンピック招致は観光需要の拡大中、また政府が観光立国を目指す方針も追い風ですね。用途タイプで比較すると最も勢いを感じるリートです。また、株主優待（投資主優待）として投資先ホテルの優待券を提供するサービスを実施しているところもあります。

商業施設特化型

全国の商業施設であるショッピングモール、アウトレットモール、専門店集合施設など小売店全般を投資対象としているREITです。

商業用施設のテナント料は基本的に長期固定タイプが多いので、仮に商業施設の売上や客数に変動があっても、安定した収益が得られるのがメリットです。
特に郊外型タイプは契約期間が長いものが多いという特徴があり収益が読みやすいと言われています。

商業施設系REITの中には固定賃料だけではなく、売上に応じてテナント料が変動する歩合賃料を採用しているケースもあります。全体の占める固定賃料の割合はチェックしておく方が良いでしょう。

物流特化型

物流センターや倉庫など物流拠点となる施設を中心に投資するREITです。需要と将来性の高さから、今後も物流施設を保有するREITが増えていくと予想されています。

インターネット通販の利用者が右肩上がりという事を考えると、物流施設の必要性は今後も高まると思われます。また、テナントが一度入った場合は入れ替わりが少ないので、中長期的に一定の賃料収入が期待できる点は魅力です。最近の金利低下をうけて、物流系REITは安定運用を期待する投資家から人気が高まっています。

日本は人口減少が続くという事もあり、不動産に対して懐疑的な意見もあります。ただ、そういった人でさえ物流施設に関しては拡大を予想する声が主流となっており、今後の期待値が高いREITだと思います。

その他にも様々なリートがありますが、大きくこれらのタイプを覚えるとよいでしょう。