J-REITとは その① 不動産投資信託について

こんにちは!証券兄さんです。

今回はJ-REITについて詳しく書いていきたいと思います。不動産を金融商品としたものですが、それらがどのような仕組みなのかメリットなどについて書いていきます。

 

J-REITとは?

 

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。

 

 

J-REITの仕組み

 J-REITを理解するためには、J-REITが会社のような形をとっているということを理解することが大切です。J-REITは、法律に基づき、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています。

J-REITは、株式会社でいうところの株式に当たる、投資証券を発行し、J-REITに投資する投資家は、この投資証券を購入します。投資家から預かった資金をもとに、J-REITは不動産などに対して投資し、購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。
またJ-REITは、金融機関から融資を受けたり、株式会社でいうところの社債に当たる「投資法人債」を発行して、資金調達をすることもあります。

 

 J-REITは会社ですから、意思決定をするための役員会が設置されています。ただし、J-REITは法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが法律によって禁止されているので、資産運用の業務は運用会社に、資産保管の業務は資産保管会社に、一般事務は事務受託会社にそれぞれ委託されています。また、J-REITには役員会だけではなく、株式会社の株主総会にあたる投資主総会があり、役員の選任などについて、投資家が意思を示すことができる仕組みになっています。J-REITにたずさわる、主な関係者の役割は以下の通りです。

運用会社の役割

運用会社は投資する不動産の選定を行ったり、不動産をどのような条件で賃貸するのかなどの戦略を決定します。また、不動産の価値を維持するための修繕計画を立案し、実行します。
加えて、財務戦略を立案し、必要な資金調達を行います。

資産保管会社の役割

保有している不動産などの資産の管理を行います。通常、信託銀行が資産保管会社になります。

事務受託会社の役割

会計に関する事務、納税に関する事務、投資法人債に関する事務などを行います。それぞれの業務ごとに専門の会社が選ばれます。

このあたりは、そういうのもあるのか程度で構いません。あくまで会社の形態をとってはいますが、金融商品としての性格が強いと考えましょう。

J-REITの基礎知識

 

J-REITの基礎知識を身につけるためには、それにかかわる専門用語などもある程度知っておく必要があるでしょう。たとえば「価格」や「分配金」は、最も基本的な要素といえます。これらは「投資信託」の記事の時のおさらいになりますが、おさえておきましょう。

 

J-REITの価格

 J-REITは、投資証券という、一般企業の株式に相当する証券を、証券取引所に上場しています。その投資証券の価格は、投資家の需要と供給によって決まります。

証券取引所の立会時間中は市場でJ-REITの取引が行われ、価格も刻々と変動していきます。価格の決まり方や、取引の仕方は、上場株式と同じです。

 

J-REITの分配金

 J-REITの決算が行われる際に投資家に対して支払われるお金を、「分配金」といいます。株式会社で言えば、配当金に相当するお金です。J-REITの多くは、年に2回決算を行います。つまりこの場合、運用が順調であれば年に2回分配金を受け取ることができるということです。(年1回決算のJ-REITもあります)

J-REITはその商品の性質上、株よりも値段の動きが緩やかで、分配金の利回りが高い傾向にあります。高いものですと利回りが5%を超えるものも少なくありません。

 

J-REITの分配金が高いワケ
 通常の株式会社や有限会社などであれば、会社があげた税制上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向けた「内部留保」も差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われます。
一方J-REITの場合は、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます。このためJ-REITは、一般の株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品、といえるでしょう。

 

 

J-REITのメリット

J-REITに投資するメリットはどのようなものがあるのでしょうか。簡単にまとめてみました。 

◇メリット1: 少ない金額から購入

通常、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になります。しかしJ-REITであれば、個々の投資家は少額からでも手軽に始めることができます。

◇メリット2: 複数の不動産への分散投資が可能
 
 多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するJ-REITでは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。

 

◇メリット3: 専門家により運用
 
 不動産投資の経験豊富なプロが運用し、実際に不動産に関連する業務を行う業者を選択・監督・指示します。したがって、通常の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持やテナント管理といった手間が省けます。

 

◇メリット4: 換金性が高い

 J-REITは証券取引所に上場されています。これにより、購入や売却の注文がいつでも可能となる上、日々変動する価格をリアルタイムで知ることもできます。また、上場株式と同じく、成行注文指値注文も行うことが可能です。

 

◇メリット5: 収益がほとんど分配される仕組み
 
 先ほども書きましたが、J-REITは利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっています。このため、実際の不動産そのものに投資するのと同様に、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。

 

 

まとめ

 

・J-REITは投資信託の仲間で、不動産に投資する金融商品

・法人税がかからず、会社の貯蓄にする内部留保もないため分配金が高い

・様々なメリットがある

今回は、J-REITの仕組みとメリットについて書きました。証券兄さんとしては非常に優れたジャンルだと思っています。その理由についてもまた改めて書いていきたいと思います。今回は基礎をしっかりと知ってくださいね。

 

 

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

 

 

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