【不動産投資】現物不動産・不動産小口化・REIT メリットと相続時の評価

こんにちは!証券兄さんです。

最近、相続の際の配偶者居住権について書きました。

その時に調べた不動産投資に関するそれぞれのメリット・デメリット・相続に関してのことなどまとめていきたいと思います。

配偶者居住権についてはコチラから

【税改正】 パートナーが亡くなってしまったときの「配偶者居住権」とは?

 

まとめると、

・REITは、流動性が高く少額からはじめられるが相続対策にはならない

・不動産小口化商品は、REITより高額だが相続対策にはなる

・実物不動産は、リスクが一番高いがリターン・相続対策ともに大きい

 

詳しくは以下へどうぞ

 

不動産投資それぞれの特徴

 

資産価値が高まっている不動産のなかにも、さまざまな投資先があります。比較的予算の少ない人向けの入口商品が不動産投資信託(REIT)といえます。

多数の投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンション、ホテルなどの不動産を取得して運営、そこから得られる収益を投資家に分配します。数十万円から購入できるREITもあります。

 

REITについてはコチラもどうぞ

 

証券市場に上場しているので売買しやすく、まったく手間暇をかけずに分配金を得ることができます。

その反面、市況によっては価格が低下するリスクがあり、実物不動産ではないのでは相続対策にはなりません

相続発生時には株式などと同様に時価で相続税評価額に算入されます。

 

 

一方、不動産小口化商品は、特定の不動産を小口化してその持分を個人などに販売します。

たとえば、10億円の賃貸オフィスを500万円に小口化して200口を販売。

小口化して販売する事業主体などが賃貸実務などを行い、そこから上がる賃料収入を口数に応じて投資家に分配する仕組みです。

数百万円単位から投資が可能で、REITよりは金額が大きくなるものの、実物不動産に比べると少額での投資が可能です。

 

不動産小口化商品はREIT同様に賃貸の実務は運営会社が行ってくれるので、所有者は手間がかかりませんし、現金が必要になったときには売却も可能です。

REITとの最大の違いは実物不動産と同様に相続の評価額を大幅に軽減できるというメリットがある点です。

 

土地は路線価で、建物は固定資産税評価額で評価され、賃貸で運用しているので土地は貸家建付地評価、建物は貸家評価の適用を受けられます。

物件の条件などにもよりますが、時価の2割から3割程度の評価額におさまることが多く、相続税の節税につながります。

 

 

最後が実物不動産です。中古のワンルームマンションなら1,000万円以下から取得できますし、1棟のアパートやマンションのように数千万円から億単位まで予算に応じた商品があります。

実物であり、不動産小口化商品と同様に相続時には評価額が大幅に軽減されるので相続対策には大きな効果を発揮します。

運営は管理会社に任せることができるので、オーナーの手間はかかりません。

その分手数料はかかりますが、収益は大きく、値上がりしたときのキャピタルゲインを享受できるメリットもあります。

 

その反面、金額が大きくなるので多額のローンが必要になり、空室が発生したときのリスクなどが大きく、値下がりしたときにはキャピタルロスのリスクもあります。

すべて自己責任の覚悟をもって取り組むからこそ大きな見返りが期待できる、それが実物不動産の最大の魅力だと思います。

 

どれもメリット・デメリットがありますが、最近のスルガ銀行のシェアハウスの問題や東京の不動産会社の不正評価など見てると、証券兄さんにはまだはやいかなぁと思います。

 

投資は自己責任で!あくまでご参考までに。

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

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