Jリートに底値感、日本株と比べ「割安」傾向

こんにちは!証券兄さんです。

週明け1日目の相場でしたが日経平均株価は20000円をキープしてましたね。非常にいい状態じゃないでしょうか。そんな中Jリートがかなりお得な状態になってきているので書いていきたいと思います。

 

 軟調が続く不動産投資信託(Jリート)と2万円台に回復した日本株相場。同じ市場で売買されるJリートと日本株の乖離幅が拡大し、日本株の値上り先行が目立っている。こうした中でJリートの割安感が高まっているのではないかとの見方ある。

5日の東証REIT指数は小幅続落し、年初から5%超下落した水準で停滞していています。ここ2年ほどは堅調な右肩上がりだったのを考えると、今年に入ってからはほとんど上がっていない。

一方、東京株式相場では日経平均株価は国内景気の拡大と米国株高を背景に続伸し、前週末は1年半ぶりに2万円を回復、5日も小幅下落ながら2万円台で取引されており、両指数の乖離幅は約2年ぶりの大きさと言えます。

東証REIT指数は絶対水準として安くなっているという意見もあり、Jリート相場には底打ち感が出ていると考える人も多いようです。

国土交通省のデータによると、都内のオフィスビル価格指数は安倍政権発足時の12年から16年にかけて約5割上昇し、リーマンショック前の価格を上回っています。これを考えると業績としてはまだ不安に思うところではないのかなと。

都心で18-20年に新規オフィスビルの大量供給が予定されていることについても、18年は問題ないとある程度みている人は多いが、オリンピックも開催される20年に向けて警戒感を持つ方も多い。オフィス仲介や調査を行う三幸エステートが調べたところによると、都心3区(千代田、中央、港)に同期間に予定される大規模ビル(1フロア200坪以上)のオフィス用貸し付け面積は約54万坪で、15ー17年の約37万坪を上回る見通しの模様。

マイナス金利政策が続く中、Jリートの高い利回りも続いていて、東証REIT指数の配当利回りは3.57%もあります!まだまだ投資の対象としては非常にうま味があると言えるでしょう。正直なところ証券兄さんは非常におススメしております。

不動産サービスのCBREがまとめた投資家調査によると、東京の不動産投資の期待利回りはオフィス、商業施設がいずれも09年調査開始以来最低水準の3.6%だったが、他の金融商品の金利や利回りと比べて高く、下落と言っても他の金融商品を大きく上回っています。日興アセットマネジメントのデータ(2月現在)では、日本のリートの分配金利回りは3.6%で、株式配当利回り(1.9%)、10年国債利回り(0%)と大幅に上回っているのがわかります。

一方で、Jリートの回復には時間がかかるとの意見もあります。利上げが始まると不動産の取得コストが高くなりマイナス要因が出てくるためです。(利上げについてはこちらを参照)ようするにローンの金利が上がれば、不動産を買う際の負担がとても大きくなるので買い渋りが発生すると考える人もいるようです。証券兄さんとしては政府の政策を見ていると、そんなにはやく利上げをするとは思えないのでまだまだ大丈夫だと思っています。

Jリートは不動産を運用対象とする金融商品で、株式市場でも上場商品として売買されているため、株式や債券などの市場の動きに変動を受けやすい傾向があります。しかしながら、日本人の不動産に関する考え方を思うに大きな値崩れをすることはないと思っています。更に言えば賃貸ではなく、オフィスビルや物流センターを選べば、5年持っても大丈夫な資産になるでしょう。

 

証券兄さんが銘柄を見る!

<3292>イオンリート投資法人

2017/06/05 終値 124200円

分配金利回り 4.72%

イオン系列の商業リート。基本的にイオンモールに土地を貸して収益をあげています。正確に言うと、イオングループの中でリート投資法人をつくりそこに賃料を払うということで法人税の対策をしているんです。そのため収益の安定性はほかのリートよりも高いですし、イオングループが大きな損失を出さないかぎりは放っておいてもいいレベルの良銘柄です。16年の熊本地震で損害を受け、そこから下がり、今は東証リートも上がらず停滞といったところです。地震保険にも加入したとのことでさらに安定性がアップ!3年で160000円近くまで行くんじゃないかな。そうじゃなくても分配金で美味しい銘柄です。

あくまでご参考までに!

 

今回も読んでいただきありがとうございました。疑問点や質問等がありましたらご意見下さい。次回もよろしくお願いします!

 

 

 

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